von Ruben Korab B.A | Juli 11, 2019 | Energieausweis Info
Auf den ersten Blick erscheint es oft, dass die Energieausweis – Kosten in Deutschland geringer ausfallen als in Österreich. Dies liegt allerdings daran, dass in Deutschland in vielen Fällen lediglich ein Verbrauchsausweis verlangt wird.
Der Energieausweis in Deutschland
In Deutschland wird zwischen zwei Arten des Energieausweises unterschieden. Zum einen existiert der reine Verbrauchsausweis. Hierbei wird der Energiekennwert einfach auf Grundlage der tatsächlichen Nutzung berechnet. Zum anderen ist in bestimmten Fällen ein Bedarfsausweis erforderlich, welcher anhand eines komplexen Berechnungsverfahren den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes darstellt.
Deutschland – Tatsächlich günstiger?
Wird ein bedarfsorientierter Energieausweis erstellt ist in Deutschland – je nach Aufwand – mit Kosten von mindestens 500 EUR zu rechnen. Lediglich der Verbrauchsausweis ist mit 25 – 100 EUR eine kostengünstige Variante – dieser ist aber nicht immer zulässig.
Handelt es sich um ein Gebäude welches über weniger als fünf Wohnungen verfügt und dessen Bauantragstellung vor dem 1. November 1977 erfolgte, ist ebenso in Deutschland der teure Energiebedarfsausweis gesetzlich zwingend. Eine Ausnahme gilt in diesen Fällen nur für Gebäude, die nach der ersten Wärmeschutzverordnung 1977 modernisiert wurden oder welche bereits zum Zeitpunkt der Fertigstellung die Anforderungen erfüllten.
Der Energieausweis in Österreich
In Österreich dient der Energieausweis dazu die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes anzugeben – es handelt sich also im Gegensatz zu Deutschland stets um einen Heizwärmebedarf – Energieausweis, der ein kompliziertes Berechnungsverfahren erfordert.
Der Energieausweis für Wohngebäude hat in Österreich unter anderem folgende Werte detailliert darzustellen:
den Heizwärmebedarf (HWB), der angibt welche Wärmemenge den Räumen zur Beheizung zugeführt werden muss und so Rückschlüsse auf den Wärmeschutz des Gebäudes zulässt.
den Gesamtenergieeffizienzfaktors (fGEE), welcher die Effizienz des Gebäudes inklusive der haustechnischen Anlagen angibt.
den Heizenergiebedarfs (HEB). Hier werden zusätzlich zum Nutzenergiebedarf die Verluste der Haustechnik im Gebäude in die Berechnung einbezogen.
den Endenergiebedarfs (EEB), der zusätzlich den Haushaltsstrombedarf berücksichtigt.
den Warmwasser-Wärmebedarf (WWWB). Dies ist der Energiebedarf der für die Warmwasserbereitstellung benötigt wird.
den Primärenergiebedarf (PED), dieser Wert umfasst den gesamte Energiebedarf des Gebäudes, also ebenso den Aufwandes für die Energieaufbringung (Herstellung, Transport).
die Kohlendioxidemissionen (CO2) des Gebäudes.
Was kostet ein Energieausweis in Österreich?
Die tatsächlichen Kosten schwanken je nach Immobilie. Für ein einfaches Wohnhaus kann oft der alte Richtwert von einem Euro pro Quadratmeter Anwendung finden. Der Preis liegt hier zwischen 60 und 300 EUR.
Unser Architekturbüro berechnet Energieausweise für ganz Österreich und bietet darüber hinaus die kostengünstigste Alternative an, weil wir eine komplette Online-Abwicklung anbieten. Die entsprechende Preisliste ist auf unserer Website abrufbar.
Fazit zum Preisvergleich
Zusammenfassend kann also festgehalten werden, dass zwar die Kosten eines EA in Österreich oft weniger günstig erscheinen als bei unseren Nachbarn in der Bundesrepublik Deutschland – Allerdings muss berücksichtigt werden, dass dort in vielen Fällen lediglich ein einfacher Verbrauchsausweis erforderlich ist, welcher mit einem wesentlich geringeren Aufwand einhergeht.
Energieausweisabteilungleiter des Architekturbüro Korab
von Ruben Korab B.A | Mai 27, 2019 | Immobilien
Immo United hat für das Marklernetzwerk Remas neue Zahlen aus dem österreichischen Grundbuch ausgewertet. Das Ergebnis: 2018 wurden so viele Einfamilienhäuser verkauft wie noch nie. 12.689 Häuser wechselten den Besitzer. Das sind 1.737 mehr als 2017, ein Zuwachs von 15,9 %. Auch das bisherige Rekordverkaufsjahr 2016 wurde um 9,4 % übertroffen.
Auch die Preise sind gestiegen
Insgesamt wurden mit 3,63 Milliarden Euro 24,3 % mehr als 2017 für den Erwerb von Einfamilienhäusern ausgegeben. Durchschnittlich gaben die Käufer 241.684 Euro für ihr Haus aus. Das sind 7% mehr als 2017 und damit die zweithöchste Steigerung seit im Jahr 2009 mit den Analysen begonnen wurde. Von 2016 auf 2017 waren die Preise mit einem durchschnittlichen Zuwachs von 8,4 % noch etwas stärker angestiegen. Die Gründe für die Preissteigerungen sind laut Remax die hohe Nachfrage bei vergleichsweise geringem Angebot und die immer noch günstigen Zinsen für Kredite. Spekulationen und Geldanlagen seien auf dem Einfamilienhäuser-Markt eher unerhebliche Faktoren, so das Unternehmen.
Wo ist es besonders teuer geworden und wo wurden die meisten Häuser gekauft?
Kitzbühel hält weiterhin mit großen Abstand die Spitzenposition bei den Preisen. Hier kostet ein Einfamilienhaus mit etwa 1,4 Millionen fast sechs mal so viel wie im Landesdurchschnitt. Jedes vierte verkaufte Haus in Kitzbühel wechselte sogar für mehr als 2,1 Millionen den Besitzer.
Die geringe Baufläche in Westösterreich macht sich preislich aber auch in Tirol besonders bemerkbar. So stiegen dort die Durchschnittskosten für ein Einfamilienhaus um 6,2 % auf 503.792 Euro, also mehr als das Doppelte des österreichischen Durchschnitts.
Unter den Landeshauptstädten bleibt Innsbruck preislich an der Spitze. Hier mussten Käufer im Schnitt 837.109 Euro für ein Einfamilienhaus ausgeben, 11,2 % mehr als im Vorjahr. Auch in Wien stiegen die Preise. 615.187 Euro kosten die Häuser hier im Durchschnitt, das sind ganze 15,5 % mehr.
In Niederösterreich wurden mit 3.749 Häusern, die einen Gesamtwert von 853 Millionen hatten, die meisten Häuser gehandelt. Hier lag der durchschnittliche Preis für ein Haus bei 205.611 Euro. Wie im Rest des Landes waren auch hier Anzahl (+12,9%), Gesamtwert (+21,7%) und durchschnittlicher Preis (+8,1%) der verkauften Häuser höher als im Vorjahr. Allerdings wies Niederösterreich vergleichsweise große preislichen Unterschiede zwischen den Bezirken auf.
Verkäufe insgesamt auf Rekordniveau
Insgesamt war 2018 ein Rekordjahr was die Menge und den Wert verkaufter Einfamilienhäuser betrifft. In ganz Österreich stieg die Zahl der verkauften Häuser, aber auch deren Preis. Für 2019 wird für den Immobilienmarkt eine leichte Entspannung erwartet. Zwar ist die Nachfrage nach wie vor stark, die Angebotslage soll jedoch etwas besser werden.
Energieausweisabteilungleiter des Architekturbüro Korab
von Ruben Korab B.A | Dez. 10, 2018 | Airbnb
Im vergangenen Oktober entbrannte die Debatte zwischen der Stadt Wien und dem Online-Wohnungsvermieter Airbnb. Nachdem das letzte Ultimatum für eine gemeinsame Regelung verstrichen ist, will die Stadt Wien nun ein Strafverfahren einleiten.
Stadt Österreich gegen Airbnb
Erst im vergangenen November waren die Verhandlungen zwischen Airbnb und der Stadt Wien zum Erliegen gekommen. Damals wurde mit dem Onlineportal über eine separate Ortstaxe-Lösung verhandelt, welche der Stadt zusätzliche Einnahme und Airbnb neue Freiheiten und etwaige Kooperationen mit Österreichischen Unternehmen einbringen sollte. Weil damals keine Einigung erzielt werden konnte und Airbnb auch in den vergangenen Monaten keine umsetzbaren Gegenvorschläge machen konnte, hat die Stadt Wien dem Vermietungsportal nun eine letzte Frist gestellt.
Die neuen Regeln sehen außerdem ein Totalverbot für Wohnungen in Wohnzonen vor. Eine touristische Vermietung soll an den entsprechenden Orten nicht mehr erlaubt sein. Maximal drei- bis viermal im Jahr soll der betreffende Wohnraum dann vermietet werden dürfen – zu wenig für Anbieter Airbnb, der die Neuregelung wie schon die vergangenen Gesetzesänderungen abschmetterte.
Neuregelung des Wiener Tourismusförderungsgesetzes
Den Ausschlag für die Gespräche hat eine Neuregelung des Wiener Tourismusförderungsgesetzes aus dem Vorjahr gegeben. Damit wurden neue Bestimmungen für verschiedene Online-Anbieter, die touristische Dienste anbieten, eingeführt. Der wichtigste Punkt: Airbnb ist verpflichtet, die Daten der Mieter an die Stadt zu übermitteln und gleichzeitig die Abführung der vorgeschriebenen Ortstaxe zu gewährleisten. Weil Airbnb diesen Vorgaben nicht nachkommen wollte, hat die Stadt Wien nun rechtliche Schritte angekündigt, um die Gesetze amtlich durchzusetzen. Zuvor erhält Airbnb eine weitere Frist.
Wie Stadt Peter Hanke angekündigt hat, werde man Airbnb eine letzte Frist einräumen. Der Online-Dienst wird dazu aufgefordert, die anonymisierten Nutzerdaten zur Verfügung zu stellen und gleichzeitig die Abführung der gesetzlich vorgeschriebenen Ortstaxe einzuleiten. Wenn Airbnb sich weiterhin weigert, solle ein Verwaltungsstrafverfahren eingeleitet werden. Dann könnte Airbnb in Österreich komplett gebannt werden.
Letztes Ultimatum für Airbnb
Weil Wien dringend Wohnraum benötigt, wurde es dem Vermieter Airbnb verboten, Wohnraum für touristische Zwecke zu besetzen. Tourismusabgaben, wie sie im letzten Jahr eingeführt wurden, haben nicht den gewünschten Erfolg gebracht. So gibt es weiterhin unkontrollierte Airbnb-Vermieter, deren persönliche Daten nicht nachzuvollziehen sind. Auch die von Airbnb angebotene Pauschalzahlung der Ortstaxe lässt wichtige Informationen vermissen. So könne aus den Zahlungen weder die Herkunft der Gelder noch die Richtigkeit der Zahlungen festgestellt werden.
Airbnb kündigte damals jedoch an, nicht an österreichisches Recht gebunden zu sein. Dementsprechend wurde auch die Weiterleitung der rechtlichen Daten seitens Airbnb unterbunden. Das machte es der Stadt Wien unmöglich, die Airbnb-Vermieter hinsichtlich der gesetzlich festgelegten Tourismusabgaben zu überprüfen.
Energieausweisabteilungleiter des Architekturbüro Korab
von Ruben Korab B.A | Aug. 24, 2018 | Immobilien
Der Bauboom in Österreich erreicht immer neue Höhen. Derzeit werden mehr Wohneinheiten denn je errichtet. Weil hauptsächlich die gehobene Mittel- und Oberschicht angesprochen wird, kritisieren Experten das Wachstum.
Alleine im Jahr 2017 wurden in Österreich rund 76.600 Wohnungen und Einfamilienhäuser zum Bau zugelassen. In Wien entstehen aktuell 24.000 neue Immobilien und damit 50 Prozent mehr als noch im Jahr 2007.
Der Bauboom in Österreich ist noch in vollem Gange. Wohnbauforscher Wolfgang Amann rechnet damit, dass 2018 mindestens genauso viele Wohnungen und Häuser bewilligt werden wie im Vorjahr. Der Experte warnt vor einer „Überhitzung“ des Immobilienmarktes und spricht sich für ein langsameres Tempo aus, „um keine harte Landung zu haben“.
Prisant: Seit 2016 bewilligen die Ämter mehr Häuser als benötigt. Der tatsächliche Bedarf werde regelmäßig überschritten, so Amann, und diese führe zu einer Übersättigung des Marktes.
Baufirmen stoßen an Kapazitätsgrenzen
Sozialbau-Verantwortlicher Joseph Ostermayer hat jüngst auf einer Pressekonferenz über konkrete Probleme des rasanten Wachstums gesprochen. Viele Baufirmen stoßen bereits an ihre Kapazitäten und müssen Projekte aufschieben. Die intensive Nachfrage hat wiederum zu einer starken Erhöhung der Baukosten in der ersten Jahreshälfte geführt. Ostermayer erhofft sich eine Selbstregulierung des Markts. Erste Indizien dafür sind steigende Zinsen und ein abnehmendes Interesse am Hausbau.
Wohnraum wird von Anlegern aufgekauft
Das Wachstum des Wohnungsmarktes ist auch auf ein steigendes Anlegerinteresse zurückzuführen. Wohneinheiten werden immer häufiger von Vorsorgewohnungskäufern erworben, so Sandra Bauernfeind vom Immo-Dienstleister EHL Immobilien. Die Expertin spricht in ihrem Bericht von rund tausend Wohnungen, die bis Ende des Jahres alleine in Wien von Maklern aufgekauft werden. Durch den anhaltenden Trend hat Bauernfeind ihre Schätzungen sogar noch nach oben korrigiert. 
Ursächlich für den Boom ist auch die 2008/ ausgebrochene Finanzkrise. Das niedrige Zinsniveau, das sich infolge der Krise etablierte, eröffnete den Weg für das rasche Wachstum des Immobiliensektors. Auch die „fehlenden Alternativen bei der Veranlagung von Eigenkapital“ sind laut Amann ein entscheidender Faktor. In der Branche rechnet man mit einem Anstieg der Zinsen. Dies könnte zu einem Einbruch der Nachfrage nach Vorsorgewohnungen führen – doch was dann?
Das Szenario des Nachfrage-Einbruchs ist laut Bauernfeind unwahrscheinlich. „Auch in zwei bis drei Jahren wird noch gekauft werden wie heute.“ Die Maklerin hat Kunden, die regelmäßig Wohnungen kaufen und den Boom am laufen halten.
Die Attraktivität einer Anlegerwohnung orientiere sich am Zinsniveau, so Bauernfeind, doch weil Wien eine Studentenstadt ist, werde die Stadt auch in Zukunft attraktiv bleiben. Selbst eine Wohnung mit dreiprozentiger Rendite werfe mehr Gewinn ab als ein Sparbuch, sagte Bauernfeind in einem Interview.
5.320 Euro je Quadratmeter
Während das Interesse an Wohnungen steigt, werden Eigentums- und Vorsorgewohnungen in Wien immer teurer. Eine Wiener Neubauwohnung kostet mittlerweile 5.320 Euro je Quadratmeter, so eine Erhebung von Standort+Markt und Bulwiengesa.
Die steigenden Preise deuten laut Amann an, dass der Bauboom hauptsächlich im gehobenen Eigentumssektor stattfindet. Dort wird sich eine Übersättigung zuerst bemerkbar machen.
Für den Bauboom in Österreich ist also kein Ende in Sicht. Ob die drohende Übersättigung und der Fokus auf die gehobene Mittel- und Oberschicht zu einem Wachstumsstopp führen wird, bleibt abzuwarten.
Energieausweisabteilungleiter des Architekturbüro Korab
von Ruben Korab B.A | Juli 12, 2018 | Immobilien
Selbst nach dem Ende des Mietverhältnisses stellt sie einen Streitgrund zwischen Mieter und Vermieter dar – die Rede ist von der Kaution. Maximal sechs Bruttomonatsmieten darf man als Vermieter von seinem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses als Kaution verlangen, üblicherweise werden aber „nur“ drei in Rechnung gestellt. Wird das Mietobjekt beschädigt, bleibt die Kaution im Eigentum des Vermieters. Auch dann, wenn der Mieter nicht mehr die Miete bezahlt, darf der Vermieter die Kaution behalten. Um etwaige Streitereien zu vermeiden, sollte schon zu Beginn ein schriftliches wie fotografisches Übernahmeprotokoll erstellt werden, sodass nicht Jahre später behauptet werden kann, diverse Beschädigungen seien erst im Zuge des Mietverhältnisses entstanden.
Besserstellung durch Ersatz muss verhindert werden
Doch auch wenn es detaillierte Pläne und fotografische Protokolle gibt, so kommt es dennoch immer wieder zu Streit. Das weiß auch Walter Rosifka. Er ist Wohnrechtsexperte bei der Arbeiterkammer und weiß, dass es zwei sogenannte Dauerbrenner gibt: so die Behauptung, die Wohnung wäre übermäßig abgenutzt worden und der Umstand, für beschädigte Sachen den Neupreis zu verrechnen. Im österreichischen Schadenersatzrecht gibt es den Passus „Abzug Neu für Alt“. Das bedeutet, dass der geschädigte Vermieter nicht weniger Ersatz bekommen soll, soll aber auch nicht durch die Ersatzleistung bessergestellt werden. Mitunter kann es sogar sein, dass der Mieter gar nicht für den Schaden aufkommen muss, weil die beschädigte oder zerstörte Sache keinen Wert mehr hatte. So kam beispielsweise das Gericht im Jahr 2002 zu der Entscheidung, ein Kunststoffbodenbelag hätte eine maximale Lebensdauer von 15 Jahren – danach müsse dieser sowieso erneuert werden. Für Waschbecken, Steckdosen und auch Innentüren liege die Nutzungsdauer bei 30 Jahren.
Auch Haushaltsgegenstände haben ein „Ablaufdatum“
„Eine Wohnungsausstattung hält halt nicht für die Ewigkeit“, so Rosifka. „Ist ein Gegenstand am Ende der technischen Lebensdauer, so muss der Mieter den Gegenstand nicht ersetzen.“ Auch bezüglich der „gewöhnlichen Abnützung“ finden sich in der Judikatur ein paar Hinweise. So sind Handtuch- oder Seifenhalter, die im Bad angebracht wurden, keine Hinweise auf eine außergewöhnliche Abnützung, obwohl Fliesen angebohrt werden mussten. Selbst Kratzer, die sich in einer Badewanne befinden, sind eine gewöhnliche Abnützung und ebenfalls kein Grund, dass die Kaution einbehalten wird. Anders hingegen, wenn ein Teppichboden auf den Parkettboden geklebt wird. Endet das Mietverhältnis, muss der Mieter die Kosten für eine Bodensanierung tragen.
Wohnung muss nicht ausgemalt werden!
Auch das Thema Ausmalen scheint Mieter und Vermieter ständig zu verfolgen. Noch gibt es keine gesetzliche Bestimmung, dass die Wohnung neu ausgemalt zurückgegeben werden muss; vertraglich darf man diese Verpflichtung ebenfalls nicht auferlegen. „In der Regel ist eine derartige Verpflichtung unwirksam“, so der Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer. Auch die Vereinbarung, dass der „Mietgegenstand in jenem Zustand zurückgegeben werden muss, wie er angemietet wurde“, sei – so der Oberste Gerichtshof – nicht wirksam. Denn sehr wohl würde dieser Passus bedeuten, der Mieter hätte die Wohnung gar nicht erst beziehen dürfen und müsste alle Spuren, die automatisch mit einem üblichen Gebrauch auftreten, beseitigen.
Nicht jeder Schaden muss ersetzt werden
Beschädigungen führen zu einer Einbehaltung der Kaution. Doch nicht alle Schäden oder Abnützungen können verhindert werden. Zu glauben, dass man jeden Schaden ersetzen muss, wäre teuer – auch Gerichte befassten sich mit dem Thema und stellten immer wieder fest, nicht immer sind die Vermieter im Recht.
Energieausweisabteilungleiter des Architekturbüro Korab
