2018 Rekordjahr auf dem Einfamilienhaus-Markt

2018 Rekordjahr auf dem Einfamilienhaus-Markt

Immo United hat für das Marklernetzwerk Remas neue Zahlen aus dem österreichischen Grundbuch ausgewertet. Das Ergebnis: 2018 wurden so viele Einfamilienhäuser verkauft wie noch nie. 12.689 Häuser wechselten den Besitzer. Das sind 1.737 mehr als 2017, ein Zuwachs von 15,9 %. Auch das bisherige Rekordverkaufsjahr 2016 wurde um 9,4 % übertroffen.

Auch die Preise sind gestiegen
Insgesamt wurden mit 3,63 Milliarden Euro 24,3 % mehr als 2017 für den Erwerb von Einfamilienhäusern ausgegeben. Durchschnittlich gaben die Käufer 241.684 Euro für ihr Haus aus. Das sind 7% mehr als 2017 und damit die zweithöchste Steigerung seit im Jahr 2009 mit den Analysen begonnen wurde. Von 2016 auf 2017 waren die Preise mit einem durchschnittlichen Zuwachs von 8,4 % noch etwas stärker angestiegen. Die Gründe für die Preissteigerungen sind laut Remax die hohe Nachfrage bei vergleichsweise geringem Angebot und die immer noch günstigen Zinsen für Kredite. Spekulationen und Geldanlagen seien auf dem Einfamilienhäuser-Markt eher unerhebliche Faktoren, so das Unternehmen.

Wo ist es besonders teuer geworden und wo wurden die meisten Häuser gekauft?
Kitzbühel hält weiterhin mit großen Abstand die Spitzenposition bei den Preisen. Hier kostet ein Einfamilienhaus mit etwa 1,4 Millionen fast sechs mal so viel wie im Landesdurchschnitt. Jedes vierte verkaufte Haus in Kitzbühel wechselte sogar für mehr als 2,1 Millionen den Besitzer.
Die geringe Baufläche in Westösterreich macht sich preislich aber auch in Tirol besonders bemerkbar. So stiegen dort die Durchschnittskosten für ein Einfamilienhaus um 6,2 % auf 503.792 Euro, also mehr als das Doppelte des österreichischen Durchschnitts.
Unter den Landeshauptstädten bleibt Innsbruck preislich an der Spitze. Hier mussten Käufer im Schnitt 837.109 Euro für ein Einfamilienhaus ausgeben, 11,2 % mehr als im Vorjahr. Auch in Wien stiegen die Preise. 615.187 Euro kosten die Häuser hier im Durchschnitt, das sind ganze 15,5 % mehr.
In Niederösterreich wurden mit 3.749 Häusern, die einen Gesamtwert von 853 Millionen hatten, die meisten Häuser gehandelt. Hier lag der durchschnittliche Preis für ein Haus bei 205.611 Euro. Wie im Rest des Landes waren auch hier Anzahl (+12,9%), Gesamtwert (+21,7%) und durchschnittlicher Preis (+8,1%) der verkauften Häuser höher als im Vorjahr. Allerdings wies Niederösterreich vergleichsweise große preislichen Unterschiede zwischen den Bezirken auf.

Verkäufe insgesamt auf Rekordniveau
Insgesamt war 2018 ein Rekordjahr was die Menge und den Wert verkaufter Einfamilienhäuser betrifft. In ganz Österreich stieg die Zahl der verkauften Häuser, aber auch deren Preis. Für 2019 wird für den Immobilienmarkt eine leichte Entspannung erwartet. Zwar ist die Nachfrage nach wie vor stark, die Angebotslage soll jedoch etwas besser werden.

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Mieten oder Kaufen: keine einfache Entscheidung

Mieten oder Kaufen: keine einfache Entscheidung

Wer auf den Kontoauszug schaut und die monatlich abgezogene Miete sieht, denkt wahrscheinlich unweigerlich auf kurz oder lang einmal darüber nach, die monatlichen Beiträge einfach in die Tilgung eines Kredites, der den Kauf einer Immobilie ermöglicht, zu investieren. Dabei locken sowohl die Tatsache, dass man nach der Tilgung des Kredites, anders als nach der Zahlung unzähliger Mieten, etwas in der Hand hat: und zwar seine eigene Immobilie. Gerade in Zeiten des Immobilienbooms reizt zusätzlich die Aussicht auf eine gewisse Wertsteigerung, die die Immobilie auch als Spekulationsobjekt attraktiv macht. Dennoch schrecken viele vor dem Kauf einer Immobilie zurück. Im Folgenden werden einige Möglichkeiten der Entscheidungsfindung beispielhaft vorgestellt, um unter Umständen eine Entscheidungshilfe zu geben.

Entscheidungshilfen

Zunächst werden einige Faktoren beleuchtet, die bei der Entscheidung die entweder für oder gegen einen Kauf sprechen können. Eine mögliche Hilfestellung bei der Entscheidung bietet der sogenannte Miet-Kauf-Indikator. Dabei wird ermittelt, wie viele Monatsmieten dem aktuellen Kaufpreis der gewünschten Immobilie entsprächen. Liegt dieser Wert bei unter 20, so ist ein Kauf der Immobilie nahelegend. Ist der Kaufpreis höher, so sollte auf den Kauf der Wunschimmobilie verzichtet und weiterhin gemietet werden.
Doch das ist nur einer der Faktoren, die bei der Entscheidung eine Rolle spielen: weiterhin ist es entscheidend, wie viel Eigenkapital der Kaufinteressent aufbringen kann und, falls ein Kredit nötig ist, zu welchem Zinssatz er Geld leihen kann. Auch die beim Kauf durch die Grundbucheintragung und andere Gebühren entstehenden Nebenkosten, die meist etwa 10% des Kaufpreises ausmachen, sind nicht zu vernachlässigen.

Kauf mit Eigenkapital

Nur mal angenommen, ein Ehepaar mit dem nötigen Eigenkapital für eine eigene Wohnung wohnt in einer gemieteten Wohnung. Dieses Ehepaar hat zwei Kinder und möchte nur noch bis zu deren Auszug in dieser, durchaus großen, Wohnung wohnen. Dann liegt für dieses Ehepaar die Überlegung nahe, eine kleinere Wohnung zu kaufen und nur noch bis zum Auszug der Kinder in der größeren Wohnung wohnen zu bleiben. Gleichzeitig kann mit dem Eigenkapital eine kleinere Wohnung für die Zukunft gekauft und anschließend befristet vermietet werden, um mit den Mieteinkünfte die Miete der eigens bewohnten Mietwohnung zu zahlen, bis ein Umzug schließlich zu den eigenen Lebensumständen passt.

Kauf mit Fremdkapital

Soll die Wohnung, die man derzeit zur Miete bewohnt, auch noch viele weitere Jahre bewohnt werden, so ist es ein schwierigeres Unterfangen, für die Zukunft zu planen:
Das für den Kauf aufgebrachte Geld könnte für sehr viele Jahre in die Miete investiert werden. Und wer weiß schon, was nach dieser langen Zeit ist?
Manchmal ist es dann nahelegender, anstatt jahrelang einen Kredit abzuzahlen, das Geld zu sparen und nach gegebener Zeit zu schauen, was man eigentlich braucht.

Spezialfall: Kauf einer Genossenschaftswohnung

Für den dritten exemplarischen Fall stelle man sich vor, dass ein Ehepaar mit Kindern in einer Genossenschaftswohnung mit Kaufoption wohne. Da diese Form des Nutzungsverhältnisses besondere Sicherheiten mit sich bringt, wird die Entscheidung, ob die Kaufoption zu ziehen ist, zusätzlich erschwert. Schließlich sind es wieder die oben genannten Faktoren, von denen die Entscheidung abhängt. Ob gekauft oder weiter gemietet wird, muss letztendlich von Fall zu Fall entscheiden werden.

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Immo United hat für das Marklernetzwerk Remas neue Zahlen aus dem österreichischen Grundbuch ausgewertet. Das Ergebnis: 2018 wurden so viele Einfamilienhäuser verkauft wie noch nie. 12.689 Häuser wechselten den Besitzer. Das sind 1.737 mehr als 2017, ein Zuwachs von 15,9 %. Auch das bisherige Rekordverkaufsjahr 2016 wurde um 9,4 % übertroffen.

Auch die Preise sind gestiegen
Insgesamt wurden mit 3,63 Milliarden Euro 24,3 % mehr als 2017 für den Erwerb von Einfamilienhäusern ausgegeben. Durchschnittlich gaben die Käufer 241.684 Euro für ihr Haus aus. Das sind 7% mehr als 2017 und damit die zweithöchste Steigerung seit im Jahr 2009 mit den Analysen begonnen wurde. Von 2016 auf 2017 waren die Preise mit einem durchschnittlichen Zuwachs von 8,4 % noch etwas stärker angestiegen. Die Gründe für die Preissteigerungen sind laut Remax die hohe Nachfrage bei vergleichsweise geringem Angebot und die immer noch günstigen Zinsen für Kredite. Spekulationen und Geldanlagen seien auf dem Einfamilienhäuser-Markt eher unerhebliche Faktoren, so das Unternehmen.

Wo ist es besonders teuer geworden und wo wurden die meisten Häuser gekauft?
Kitzbühel hält weiterhin mit großen Abstand die Spitzenposition bei den Preisen. Hier kostet ein Einfamilienhaus mit etwa 1,4 Millionen fast sechs mal so viel wie im Landesdurchschnitt. Jedes vierte verkaufte Haus in Kitzbühel wechselte sogar für mehr als 2,1 Millionen den Besitzer.
Die geringe Baufläche in Westösterreich macht sich preislich aber auch in Tirol besonders bemerkbar. So stiegen dort die Durchschnittskosten für ein Einfamilienhaus um 6,2 % auf 503.792 Euro, also mehr als das Doppelte des österreichischen Durchschnitts.
Unter den Landeshauptstädten bleibt Innsbruck preislich an der Spitze. Hier mussten Käufer im Schnitt 837.109 Euro für ein Einfamilienhaus ausgeben, 11,2 % mehr als im Vorjahr. Auch in Wien stiegen die Preise. 615.187 Euro kosten die Häuser hier im Durchschnitt, das sind ganze 15,5 % mehr.
In Niederösterreich wurden mit 3.749 Häusern, die einen Gesamtwert von 853 Millionen hatten, die meisten Häuser gehandelt. Hier lag der durchschnittliche Preis für ein Haus bei 205.611 Euro. Wie im Rest des Landes waren auch hier Anzahl (+12,9%), Gesamtwert (+21,7%) und durchschnittlicher Preis (+8,1%) der verkauften Häuser höher als im Vorjahr. Allerdings wies Niederösterreich vergleichsweise große preislichen Unterschiede zwischen den Bezirken auf.

Verkäufe insgesamt auf Rekordniveau
Insgesamt war 2018 ein Rekordjahr was die Menge und den Wert verkaufter Einfamilienhäuser betrifft. In ganz Österreich stieg die Zahl der verkauften Häuser, aber auch deren Preis. Für 2019 wird für den Immobilienmarkt eine leichte Entspannung erwartet. Zwar ist die Nachfrage nach wie vor stark, die Angebotslage soll jedoch etwas besser werden.

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Der Wohnbau in Österreich steht kurz vor einer Übersättigung

Der Wohnbau in Österreich steht kurz vor einer Übersättigung

Der Bauboom in Österreich erreicht immer neue Höhen. Derzeit werden mehr Wohneinheiten denn je errichtet. Weil hauptsächlich die gehobene Mittel- und Oberschicht angesprochen wird, kritisieren Experten das Wachstum.

Alleine im Jahr 2017 wurden in Österreich rund 76.600 Wohnungen und Einfamilienhäuser zum Bau zugelassen. In Wien entstehen aktuell 24.000 neue Immobilien und damit 50 Prozent mehr als noch im Jahr 2007.
Der Bauboom in Österreich ist noch in vollem Gange. Wohnbauforscher Wolfgang Amann rechnet damit, dass 2018 mindestens genauso viele Wohnungen und Häuser bewilligt werden wie im Vorjahr. Der Experte warnt vor einer „Überhitzung“ des Immobilienmarktes und spricht sich für ein langsameres Tempo aus, „um keine harte Landung zu haben“.
Prisant: Seit 2016 bewilligen die Ämter mehr Häuser als benötigt. Der tatsächliche Bedarf werde regelmäßig überschritten, so Amann, und diese führe zu einer Übersättigung des Marktes.

Baufirmen stoßen an Kapazitätsgrenzen 

Sozialbau-Verantwortlicher Joseph Ostermayer hat jüngst auf einer Pressekonferenz über konkrete Probleme des rasanten Wachstums gesprochen. Viele Baufirmen stoßen bereits an ihre Kapazitäten und müssen Projekte aufschieben. Die intensive Nachfrage hat wiederum zu einer starken Erhöhung der Baukosten in der ersten Jahreshälfte geführt. Ostermayer erhofft sich eine Selbstregulierung des Markts. Erste Indizien dafür sind steigende Zinsen und ein abnehmendes Interesse am Hausbau.

Wohnraum wird von Anlegern aufgekauft

Das Wachstum des Wohnungsmarktes ist auch auf ein steigendes Anlegerinteresse zurückzuführen. Wohneinheiten werden immer häufiger von Vorsorgewohnungskäufern erworben, so Sandra Bauernfeind vom Immo-Dienstleister EHL Immobilien. Die Expertin spricht in ihrem Bericht von rund tausend Wohnungen, die bis Ende des Jahres alleine in Wien von Maklern aufgekauft werden. Durch den anhaltenden Trend hat Bauernfeind ihre Schätzungen sogar noch nach oben korrigiert. 
Ursächlich für den Boom ist auch die 2008/ ausgebrochene Finanzkrise. Das niedrige Zinsniveau, das sich infolge der Krise etablierte, eröffnete den Weg für das rasche Wachstum des Immobiliensektors. Auch die „fehlenden Alternativen bei der Veranlagung von Eigenkapital“ sind laut Amann ein entscheidender Faktor. In der Branche rechnet man mit einem Anstieg der Zinsen. Dies könnte zu einem Einbruch der Nachfrage nach Vorsorgewohnungen führen – doch was dann?
Das Szenario des Nachfrage-Einbruchs ist laut Bauernfeind unwahrscheinlich. „Auch in zwei bis drei Jahren wird noch gekauft werden wie heute.“ Die Maklerin hat Kunden, die regelmäßig Wohnungen kaufen und den Boom am laufen halten.
Die Attraktivität einer Anlegerwohnung orientiere sich am Zinsniveau, so Bauernfeind, doch weil Wien eine Studentenstadt ist, werde die Stadt auch in Zukunft attraktiv bleiben. Selbst eine Wohnung mit dreiprozentiger Rendite werfe mehr Gewinn ab als ein Sparbuch, sagte Bauernfeind in einem Interview.

5.320 Euro je Quadratmeter 

Während das Interesse an Wohnungen steigt, werden Eigentums- und Vorsorgewohnungen in Wien immer teurer. Eine Wiener Neubauwohnung kostet mittlerweile 5.320 Euro je Quadratmeter, so eine Erhebung von Standort+Markt und Bulwiengesa.
Die steigenden Preise deuten laut Amann an, dass der Bauboom hauptsächlich im gehobenen Eigentumssektor stattfindet. Dort wird sich eine Übersättigung zuerst bemerkbar machen.
Für den Bauboom in Österreich ist also kein Ende in Sicht. Ob die drohende Übersättigung und der Fokus auf die gehobene Mittel- und Oberschicht zu einem Wachstumsstopp führen wird, bleibt abzuwarten.

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Welche Beschädigungen oder Abnutzungen rechtfertigen die Einbehaltung einer Kaution? 

Welche Beschädigungen oder Abnutzungen rechtfertigen die Einbehaltung einer Kaution? 

Selbst nach dem Ende des Mietverhältnisses stellt sie einen Streitgrund zwischen Mieter und Vermieter dar – die Rede ist von der Kaution. Maximal sechs Bruttomonatsmieten darf man als Vermieter von seinem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses als Kaution verlangen, üblicherweise werden aber „nur“ drei in Rechnung gestellt. Wird das Mietobjekt beschädigt, bleibt die Kaution im Eigentum des Vermieters. Auch dann, wenn der Mieter nicht mehr die Miete bezahlt, darf der Vermieter die Kaution behalten. Um etwaige Streitereien zu vermeiden, sollte schon zu Beginn ein schriftliches wie fotografisches Übernahmeprotokoll erstellt werden, sodass nicht Jahre später behauptet werden kann, diverse Beschädigungen seien erst im Zuge des Mietverhältnisses entstanden. 

Besserstellung durch Ersatz muss verhindert werden 

Doch auch wenn es detaillierte Pläne und fotografische Protokolle gibt, so kommt es dennoch immer wieder zu Streit. Das weiß auch Walter Rosifka. Er ist Wohnrechtsexperte bei der Arbeiterkammer und weiß, dass es zwei sogenannte Dauerbrenner gibt: so die Behauptung, die Wohnung wäre übermäßig abgenutzt worden und der Umstand, für beschädigte Sachen den Neupreis zu verrechnen. Im österreichischen Schadenersatzrecht gibt es den Passus „Abzug Neu für Alt“. Das bedeutet, dass der geschädigte Vermieter nicht weniger Ersatz bekommen soll, soll aber auch nicht durch die Ersatzleistung bessergestellt werden. Mitunter kann es sogar sein, dass der Mieter gar nicht für den Schaden aufkommen muss, weil die beschädigte oder zerstörte Sache keinen Wert mehr hatte. So kam beispielsweise das Gericht im Jahr 2002 zu der Entscheidung, ein Kunststoffbodenbelag hätte eine maximale Lebensdauer von 15 Jahren – danach müsse dieser sowieso erneuert werden. Für Waschbecken, Steckdosen und auch Innentüren liege die Nutzungsdauer bei 30 Jahren. 

Auch Haushaltsgegenstände haben ein „Ablaufdatum“ 

„Eine Wohnungsausstattung hält halt nicht für die Ewigkeit“, so Rosifka. „Ist ein Gegenstand am Ende der technischen Lebensdauer, so muss der Mieter den Gegenstand nicht ersetzen.“ Auch bezüglich der „gewöhnlichen Abnützung“ finden sich in der Judikatur ein paar Hinweise. So sind Handtuch- oder Seifenhalter, die im Bad angebracht wurden, keine Hinweise auf eine außergewöhnliche Abnützung, obwohl Fliesen angebohrt werden mussten. Selbst Kratzer, die sich in einer Badewanne befinden, sind eine gewöhnliche Abnützung und ebenfalls kein Grund, dass die Kaution einbehalten wird. Anders hingegen, wenn ein Teppichboden auf den Parkettboden geklebt wird. Endet das Mietverhältnis, muss der Mieter die Kosten für eine Bodensanierung tragen. 

Wohnung muss nicht ausgemalt werden! 

Auch das Thema Ausmalen scheint Mieter und Vermieter ständig zu verfolgen. Noch gibt es keine gesetzliche Bestimmung, dass die Wohnung neu ausgemalt zurückgegeben werden muss; vertraglich darf man diese Verpflichtung ebenfalls nicht auferlegen. „In der Regel ist eine derartige Verpflichtung unwirksam“, so der Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer. Auch die Vereinbarung, dass der „Mietgegenstand in jenem Zustand zurückgegeben werden muss, wie er angemietet wurde“, sei – so der Oberste Gerichtshof – nicht wirksam. Denn sehr wohl würde dieser Passus bedeuten, der Mieter hätte die Wohnung gar nicht erst beziehen dürfen und müsste alle Spuren, die automatisch mit einem üblichen Gebrauch auftreten, beseitigen. 

Nicht jeder Schaden muss ersetzt werden 

Beschädigungen führen zu einer Einbehaltung der Kaution. Doch nicht alle Schäden oder Abnützungen können verhindert werden. Zu glauben, dass man jeden Schaden ersetzen muss, wäre teuer – auch Gerichte befassten sich mit dem Thema und stellten immer wieder fest, nicht immer sind die Vermieter im Recht.

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Investoren interessieren sich verstärkt für Immobilien in Österreich

Investoren interessieren sich verstärkt für Immobilien in Österreich

Immobilien sind bei österreichischen Investoren derzeit – trotz starker Preiserhöhung- sehr beliebt. Der heimische Immobilienstandort ist dabei laut einer EY-Umfrage bei 97 Prozent der Investoren sehr angesagt. Andere europäische Standorte erfreuen sich nur einer Beliebtheit von 82 Prozent. Befragungen zeigen allerdings, dass die Kaufpreise mittlerweile unangemessen hoch sind, glücklicherweise sollten die Wohnungspreise heuer jedoch nur bei einzelnen Objekten steigen.

90 Prozent der Befragten, welche sich in den vergangen Jahren mit der Immobilienbranche auseinandersetzten, gaben an, dass sie die Preisvorstellungen der Verkäufer als überzogen halten. Der Preisgipfel soll laut 77 Prozent bereits erreicht sein, allerdings nicht bei den besonders attraktiven Wohnimmobilien. Investoren vermuten, dass es in den mittleren und peripheren Gegenden weitere Teuerungen geben wird.

Claudia Brey, Immobilienexpertin vom Beratungskonzern EY, erklärt: „Wohnungen sind in jeder einzelnen Landeshauptstadt mit Abstand der Favorit“. Hinter Wien, als meist gefragter Ort für Wohnimmobilien, liegt Salzburg an zweiter Stelle. Bei Büroimmobilien ist neben der Hauptstadt auch St. Pölten sehr beliebt. Einzelhandelsimmobilien dagegen sind, vermutlich wegen der stark wachsenden Online-Konkurrenz im Handel, weniger gefragt.

Die Regierung soll für eine Lockerung der Bauvorschriften sorgen, so der allgemeine Wunsch

Die Immobilieninvestoren erhoffen sich von der schwarz-blauen Regierung eine Lockerung der Bauvorschriften, Erneuerungen in der Wohnbauförderung sowie eine Anpassung des Mietrechts. 9 von 10 Investoren lehnen  -wie zu erwarten- eine Mietpreisobergrenze ab.

Immobilienstandorte in Österreich sind auch für Investoren aus dem Ausland sehr interessant, da sie vergleichsweise –etwa gegenüber Deutschland- noch erschwinglich sind. Großobjekte und umfangreiche Portfoliokäufe  sollen besonders bei Investoren aus Asien beliebt sein. Laut 60 Prozent der Befragten soll das Niveau der Immobilientransaktionen heuer überschritten werden. Immobilienexpertin Brey ist sich sicher: „Es bleibt ein stark nachgefragter und angespannter Markt.“

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