Welche Beschädigungen oder Abnutzungen rechtfertigen die Einbehaltung einer Kaution? 

Selbst nach dem Ende des Mietverhältnisses stellt sie einen Streitgrund zwischen Mieter und Vermieter dar – die Rede ist von der Kaution. Maximal sechs Bruttomonatsmieten darf man als Vermieter von seinem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses als Kaution verlangen, üblicherweise werden aber „nur“ drei in Rechnung gestellt. Wird das Mietobjekt beschädigt, bleibt die Kaution im Eigentum des Vermieters. Auch dann, wenn der Mieter nicht mehr die Miete bezahlt, darf der Vermieter die Kaution behalten. Um etwaige Streitereien zu vermeiden, sollte schon zu Beginn ein schriftliches wie fotografisches Übernahmeprotokoll erstellt werden, sodass nicht Jahre später behauptet werden kann, diverse Beschädigungen seien erst im Zuge des Mietverhältnisses entstanden. 

Besserstellung durch Ersatz muss verhindert werden 

Doch auch wenn es detaillierte Pläne und fotografische Protokolle gibt, so kommt es dennoch immer wieder zu Streit. Das weiß auch Walter Rosifka. Er ist Wohnrechtsexperte bei der Arbeiterkammer und weiß, dass es zwei sogenannte Dauerbrenner gibt: so die Behauptung, die Wohnung wäre übermäßig abgenutzt worden und der Umstand, für beschädigte Sachen den Neupreis zu verrechnen. Im österreichischen Schadenersatzrecht gibt es den Passus „Abzug Neu für Alt“. Das bedeutet, dass der geschädigte Vermieter nicht weniger Ersatz bekommen soll, soll aber auch nicht durch die Ersatzleistung bessergestellt werden. Mitunter kann es sogar sein, dass der Mieter gar nicht für den Schaden aufkommen muss, weil die beschädigte oder zerstörte Sache keinen Wert mehr hatte. So kam beispielsweise das Gericht im Jahr 2002 zu der Entscheidung, ein Kunststoffbodenbelag hätte eine maximale Lebensdauer von 15 Jahren – danach müsse dieser sowieso erneuert werden. Für Waschbecken, Steckdosen und auch Innentüren liege die Nutzungsdauer bei 30 Jahren. 

Auch Haushaltsgegenstände haben ein „Ablaufdatum“ 

„Eine Wohnungsausstattung hält halt nicht für die Ewigkeit“, so Rosifka. „Ist ein Gegenstand am Ende der technischen Lebensdauer, so muss der Mieter den Gegenstand nicht ersetzen.“ Auch bezüglich der „gewöhnlichen Abnützung“ finden sich in der Judikatur ein paar Hinweise. So sind Handtuch- oder Seifenhalter, die im Bad angebracht wurden, keine Hinweise auf eine außergewöhnliche Abnützung, obwohl Fliesen angebohrt werden mussten. Selbst Kratzer, die sich in einer Badewanne befinden, sind eine gewöhnliche Abnützung und ebenfalls kein Grund, dass die Kaution einbehalten wird. Anders hingegen, wenn ein Teppichboden auf den Parkettboden geklebt wird. Endet das Mietverhältnis, muss der Mieter die Kosten für eine Bodensanierung tragen. 

Wohnung muss nicht ausgemalt werden! 

Auch das Thema Ausmalen scheint Mieter und Vermieter ständig zu verfolgen. Noch gibt es keine gesetzliche Bestimmung, dass die Wohnung neu ausgemalt zurückgegeben werden muss; vertraglich darf man diese Verpflichtung ebenfalls nicht auferlegen. „In der Regel ist eine derartige Verpflichtung unwirksam“, so der Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer. Auch die Vereinbarung, dass der „Mietgegenstand in jenem Zustand zurückgegeben werden muss, wie er angemietet wurde“, sei – so der Oberste Gerichtshof – nicht wirksam. Denn sehr wohl würde dieser Passus bedeuten, der Mieter hätte die Wohnung gar nicht erst beziehen dürfen und müsste alle Spuren, die automatisch mit einem üblichen Gebrauch auftreten, beseitigen. 

Nicht jeder Schaden muss ersetzt werden 

Beschädigungen führen zu einer Einbehaltung der Kaution. Doch nicht alle Schäden oder Abnützungen können verhindert werden. Zu glauben, dass man jeden Schaden ersetzen muss, wäre teuer – auch Gerichte befassten sich mit dem Thema und stellten immer wieder fest, nicht immer sind die Vermieter im Recht.