90 Prozent der Befragten, welche sich in den vergangen Jahren mit der Immobilienbranche auseinandersetzten, gaben an, dass sie die Preisvorstellungen der Verkäufer als überzogen halten. Der Preisgipfel soll laut 77 Prozent bereits erreicht sein, allerdings nicht bei den besonders attraktiven Wohnimmobilien. Investoren vermuten, dass es in den mittleren und peripheren Gegenden weitere Teuerungen geben wird.

Claudia Brey, Immobilienexpertin vom Beratungskonzern EY, erklärt: „Wohnungen sind in jeder einzelnen Landeshauptstadt mit Abstand der Favorit“. Hinter Wien, als meist gefragter Ort für Wohnimmobilien, liegt Salzburg an zweiter Stelle. Bei Büroimmobilien ist neben der Hauptstadt auch St. Pölten sehr beliebt. Einzelhandelsimmobilien dagegen sind, vermutlich wegen der stark wachsenden Online-Konkurrenz im Handel, weniger gefragt.

Die Regierung soll für eine Lockerung der Bauvorschriften sorgen, so der allgemeine Wunsch

Die Immobilieninvestoren erhoffen sich von der schwarz-blauen Regierung eine Lockerung der Bauvorschriften, Erneuerungen in der Wohnbauförderung sowie eine Anpassung des Mietrechts. 9 von 10 Investoren lehnen  -wie zu erwarten- eine Mietpreisobergrenze ab.

Immobilienstandorte in Österreich sind auch für Investoren aus dem Ausland sehr interessant, da sie vergleichsweise –etwa gegenüber Deutschland- noch erschwinglich sind. Großobjekte und umfangreiche Portfoliokäufe  sollen besonders bei Investoren aus Asien beliebt sein. Laut 60 Prozent der Befragten soll das Niveau der Immobilientransaktionen heuer überschritten werden. Immobilienexpertin Brey ist sich sicher: „Es bleibt ein stark nachgefragter und angespannter Markt.“

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Geringverdiener mit eingeschränkten Sparmöglichkeiten

Im Durchschnitt sparen Privathaushalte monatlich 344 Euro. Dies entspricht circa 12,2 Prozent eines Nettoeinkommens. Da die Sparquote abhängig vom Verdienst variiert, hat dieser Mittelwert nur eine begrenzte Aussagekraft. Während Geringverdiener nur sieben Prozent ihres Monatseinkommen sparen können, liegt die Sparquote bei den Einkommen im obersten Zehntel bei 16 Prozent. Demnach entfallen auf die unteren zehn Prozent nur 1.8 Prozent des Sparaufkommens, hingegen auf die oberen 25 Prozent. Insgesamt sparen 23 Prozent der Haushalt gar nichts, dafür legen zwei Prozent mehr als die Hälfte ihres Einkommens gewinnbringend an. Für den Umzug ins Eigenheim reichen 30 Jahre Sparen nicht. Lediglich das oberste Zehntel aller Haushalte, das über die höchsten Einkommen verfügt, spart mehr als 10.000 Euro im Jahr. Wer zu den unteren zehn Prozent zählt und nur monatlich nur 70 Euro zurücklegen kann, muss für diesen Betrag zwölf Jahre lang sparen.

Der Traum vom eigenen Heim bleibt für viele ein Traum

Bei einem monatlichen Sparbetrag von 500 Euro kann bei einer Verzinsung von einem Prozent nach 30 Jahren über einen Betrag von 210.000 Euro verfügt werden. Im bürgerlicher Wiener Bezirk Ottakring beginnen bei dieser Summe die Preise für eine bezugsfertige Zwei-Zimmer-Wohnung. Mit einer drei-prozentigen Verzinsung wird circa 290.000 Euro erreicht. Der Median-Sparbetrag österreichischer Haushalte liegt zur Hälfte darüber und zur anderen Hälfte darunter. Eine Summe von 200 Euro monatlich bringt bei einprozentiger Verzinsung nach 30 Jahren 84.000 Euro, bei einer drei-prozentigen Verzinsung stehen 117.000 Euro zur Verfügung. Die Studie kommt zum Ergebnis, dass für den Großteil der Privathaushalte der Erwerb einer Immobilie außerhalb ihrer Sparmöglichkeiten liegt. Auch die Sparmotive wandeln sich mit der Höhe der Monatsbezüge. Während Arbeitnehmer mit moderatem Einkommen kleine Beträge für Notfälle zurücklegen, planen Besserverdiener den Erwerb einer Immobilie.

Spar-Motivation von finanziellen Möglichkeiten abhängig

Die OeNB-Forscher gingen dem Mythos der Sparkultur nach und wollten herausfinden, ob gebildete Menschen trotz gleichen Einkommens höhere Beträge für die Zukunft festlegten als Ungebildete. Diese These ließ sich jedoch nicht erhärten. Nach der Bereinigung hinsichtlich der unterschiedlichen Einkommenssituation und anderer Faktoren lässt sich die Sparquote weder nach Bildungsstand noch Berufsgruppe unterscheiden. Die Motivation zum Sparen wird demnach entscheidend von den finanziellen Möglichkeiten beeinflusst.

Steuern- und Abgabesenkungen richtig verteilen

Im Vergleich mit besserverdienenden Angestellten müssen Schlechtverdiener einen höheren Teil ihres Einkommens wieder ausgeben, um ihre Lebenshaltungskosten zu bestreiten. Eine Ankurbelung des Wirtschaftswachstums ließe sich nur realisieren, wenn der Schwerpunkt auf die unteren Einkommensschichten gelegt wird. Dazu hat sich bislang jedoch keine der möglichen Regierungsparteien ÖVP und FPÖ bereit erklärt.

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350 Millionen Euro flossen in Gewerbeimmobilien

Noch soll das Objekt aber nicht an Investoren verkauft werden. Immo-Investoren wären zwar besonders interessiert an derartigen Projekten, jedoch möchte die “Tiroler Bodner Bau GmbH” aktuell nur vermieten. “Es sind vor allem die internationalen Investoren, die sich auf Salzburg spezialisiert haben”, so Wolfgang Maislinger (“Hölzl & Hubner Immobilien”). Im vergangenen Jahr blieben die Investoren aus dem Ausland aber aus – der Großteil der 350 Millionen Euro (das ist – verglichen mit dem Jahr 2015 – ein Plus von sagenhaften 173,4 Prozent) kam von österreichischen Investoren. Der Salzburger Immobilienmarkt war im Jahr 2016 rund 1,21 Milliarden Euro schwer. Somit konnte, so der Bericht von “Hölzl & Hubner Immobilien”, die Milliardengrenze erstmals deutlich übersprungen werden. 294 Millionen Euro flossen in Neubauwohnungen, 177 Millionen Euro in Häuser, 285 Millionen Euro in bestehende Immobilien, 100 Millionen Euro in Grundstücke und – wie bereits erwähnt – 350 Millionen Euro wurden in Gewerbeimmobilien investiert.

Neubauwohnungen kosten durchschnittlich 4.740 Euro/Quadratmeter

2017 wird ein neuer Rekord erwartet. Nur im ersten Halbjahr, das bekanntermaßen immer schwächer ist, konnten Transaktionen von rund 420 Millionen Euro durchgeführt werden. Das ist – verglichen mit dem ersten Halbjahr 2016 – ein Plus von 2 Prozent. So wurden für ein denkmalgeschütztes Büro-, Geschäfts- und Wohnhaus, das sich in der Rainerstraße befindet, 20,3 Millionen Euro auf den Tisch gelegt. Auch am Wohnungsmarkt hat sich viel getan, wobei – so die Experten – die Preise bereits die Obergrenze erreicht haben. Im vergangenen Jahr lag der Preis für eine Neubauwohnung bei 4.740 Euro/Quadratmeter. Das ist, verglichen mit dem Jahr 2015, ein Minus von 2 Euro/Quadratmeter. Aktuell werden die absoluten Spitzenpreise in den Stadtteilen Aigen und Riedenburg bezahlt. Hier liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei 11.600 Euro.

2016 übersprang der Salzburger Immobilienmarkt erstmals die Milliardengrenze. Auch 2017 wird ein ordentliches Plus erwartet. Schon im ersten Halbjahr gab es – verglichen mit den Werten aus dem Vorjahr – ein Plus von rund 2 Prozent. Auch im Jahr 2017 wird der Salzburger Immobilienmarkt wohl die Milliardengrenze überspringen.

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Preisanstieg trotz mehr Wohnfläche

Wien – Um fast 40 Prozent sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in den vergangenen fünf Jahren gestiegen. Doch eine Stagnation ist bisher österreichweit nicht in Sicht. – das belegt nun das Makler-Netzwerks Remax in neuen Zahlen. Einziger positiver Punkt ist die Bandbreite der verfügbaren Preise. Das liegt daran, dass die unteren Preise schneller ansteigen als die höheren Preisklassen. Ein wirklicher Trost ist es jedoch nicht.

Remax und der Daten-Dienstleister Immo United erheben regelmäßig die Wohnungspreise in Österreich. Für den durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.045 Euro im ersten Halbjahr 2017 wurde ein Anstieg um fünf Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum festgestellt. Bei der Betrachtung des Gesamtpreise von Wohnungen ergibt sich noch ein deutlicherer Anstieg. Der Median liegt hier um 6,6 Prozent höher als im Vergleichszeitraum. Die Hälfte aller gehandelten Wohnungen lag bei 190.603 Euro oder darüber.

Günstiger Wohnraum steigt um fast 10, Luxuswohnungen nur um fast 5 Prozent 

Dass die höheren Preissegmente nur langsamer steigen ist auch an einer anderen Zahl abzulesen. Die teuersten 25 Prozent der Wohnungen mit einem Preis von über 257.500 Euro stiegen nur um 4,4 Prozent an. Auf der anderen Seite der Skala – hier liegt der Preis unter 114.000 Euro für eine Wohnung – stiegen die Preise um 9,5 Prozent, und damit deutlich stärker, an. “Das zeigt klar, dass eine wesentlich stärkere Nachfrage nach billigeren Wohnungen vorhanden ist, als derzeit am Markt verfügbar sind”, analysiert Anton Nenning, Marketingchef bei Remax Austria; Der Experte weiß auch woran das liegt, denn die niedrigen Preisklassen sind für Investoren wesentlich interessanter.

Ein anderer Vergleich ist der zwischen Alt- und Neubauwohnungen. Auch hier verengt sich das Feld und lässt günstigere Altbauten schneller im Preis ansteigen. In Zahlen für Anfang 2017 ausgedrückt bedeutet das für eine Neubauwohnung 247.025 Euro (ein Plus von 3,7 Prozent) und für eine gebrauchte Wohnung 163.989 Euro (ein Plus von 7,2 Prozent) im Durchschnitt. Auch die Regionen spielen eine Rolle. Der Unterschied zwischen alt und neu lag in Wien bei 33, in Kärnten bei 93 und im Burgenland sogar bei 109 Prozent.

Anstieg auch in der Anzahl der Wohnungsverkäufe 

Grundbucheintragungen für Wohnungstransaktionen gab es im ersten Halbjahr 2017 genau 25.160, was einem Anstieg von 7,9 Prozent entspricht. Der Wert der gehandelten Wohnungen stieg sogar um 15,2 Prozent auf ein Gesamtvolumen von 5,3 Milliarden Euro.

Im Handel mit Immobilien nahmen Wohnungen damit einen Anteil von 41,7 des Marktes ein. Diese Zahl entspringt dem Gesamthandelsvolumen von 13,9 Milliarden Euro. Hierin sind auch Häuser und Grundstücke enthalten.

Rekorde auch in den Bundesländern 

Bei der Betrachtung von Wien im Speziellen, so zeigen sich durchschnittliche Preisanstiege für Eigentumswohnungen um 7,6 Prozent bei einem Quadratmeterpreis von 3.693 Euro (plus 5,1 Prozent). In der Bundeshauptstadt fanden auch die meisten Verkäufe selbst statt, nämlich 7.276, mit einem Gesamtwert von 1,78 Milliarden Euro.

Weitere Rekorde sind auch feststellbar, wenn die einzelnen Bundesländer betrachtet werden. So wechselten in Graz erstmals mehr als 2000 Wohnungen in einem Halbjahr den Besitzer und das Burgenland verzeichnete den stärksten Preisanstieg. Österreichs einziges Bundesland mit Preisrückgang war im ersten Halbjahr 2017 Tirol.

Zusammenfassung: Eine Untersuchung des Makler-Netzwerks Remax kommt zu dem Ergebnis, dass die Wohnungspreise in fast allen österreichischen Bundesländern deutlich gestiegen sind, wobei besonders günstiger Wohnraum stärker vom Preisanstieg im Vergleichszeitraum erstes Halbjahr 2016 und 2017 betroffen war. Die Anzahl der gehandelten Wohnungen stieg ebenfalls an.

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Mythos und Wirklichkeit

Da die meisten Statistiken lediglich auf der Auswertung von Online Immobilienportalen beruhen, zeigen sie nur einen Ausschnitt aus der Realität der Angebote. Denn hier gehen die genossenschaftlichen Wohnungen genauso wenig ein wie der erhebliche Anteil der Gemeindewohnungen. Abgebildet werden außerdem die Angebotspreise und nicht die endgültigen Verkaufspreise. Hier wird es regelmäßig zu erheblichen Differenzen kommen. Außerdem gehen eine Teilmenge der Wohnungen gar nicht erst in das Angebot, weil sie von Maklern oder privat außerhalb der Portale gehandelt werden. Günstige Wohnungen stehen naturgemäß weitaus kürzere Zeit auf dem Markt zur Verfügung. Letztendlich gehen tendenziell also nur die relativ teuren Immobilien in die Berechnung ein, weil sie einfach schwieriger an die Kundschaft zu bringen sind.

Methoden sind nicht nachvollziehbar

Wer daraus einen realistischen Durchschnitt ablesen will, findet kaum verlässliche Informationen. Fachleute wie Alexander Bosak, Leiter der Researchabteilung beim Maklerunternehmen Otto Immobilien, gehen davon aus, dass viele dieser Preisspiegel nicht aussagekräftig seien, weil nicht sorgfältig genug gearbeitet worden sei. So müsste eine seriöse Statistik berücksichtigen, dass es auf dem Markt der Immobilien sehr häufig zu Mehrfachnennungen der gleichen Wohnung komme. Denn viele Wohnungen werden über mehrere Portale und über verschiedene Makler angeboten. In vielen Fällen scheut man die Arbeit, diese Dubletten mühsam herauszufiltern.

Wirkung der Mietpreisspiegel heizt die Preise an

Obwohl die Steigerung sich nach anderen Untersuchungen gemildert hat, kann die Wirkung der Mietpreisspiegel sogar zum Anstieg der Preise beitragen. Denn die psychologische Wirkung ist nicht zu unterschätzen: Wenn die Statistiken sagen, es wird immer teurer, mag man es am Ende glauben und geht auf eigentlich überhöhte Forderungen ein.

An den eigenen Bedürfnissen orientieren

Wer sich ernsthaft für den Kauf einer Immobilie interessiert, wird also um eine eigene sorgfältige Recherche nicht herum kommen. Der Interessent sollte sich nicht nur auf vertrauenerweckende Untersuchungen stützen. Genauso wichtig sind Informationen über vergleichbare Kaufverträge. Der Zustand der Immobilie sollte genauso in die individuelle Bewertung eingehen wie die Lage im funktionierenden Wohnviertel mit hinreichender Infrastruktur. Besser als sich von schillernden Angeboten verleiten zu lassen, sollte sich der Käufer darauf verlassen, wie weit ihm selbst die neue Bleibe gefällt und diese den Bedürfnissen entspricht.

Fazit

Mietpreisspiegel sind mit Vorsicht zu genießen. Sie sind nur bedingt aussagefähig. Wichtig sind eigene sorgfältige Recherchen und eine fachliche Beratung. Wer sich die erforderliche Zeit dafür nimmt und seine Wünsche realistisch einschätzt, wird letztlich als Gewinner aus der Suche hervorgehen.

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