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Wiener Bauordnungsnovelle: Bauherren unter Zeitdruck!

von Ruben Korab B.A | Nov 10, 2021 | Bauordnung

Die Wiener Bauordnung wird novelliert und so stehen einige maßgebliche Änderungen bevor, die Bauherren zeitlich unter Druck bringen – denn der Beschluss soll schon am 24.11.2021. erfolgen. Denn wer kann, reicht jetzt noch rasch sein Projekt ein. Wir fassen für Sie die wichtigsten Eckpunkte der bevorstehenden Veränderungen zusammen.

Verbot überproportionaler Bauten

Ein wichtiger Aspekt betrifft alle Bauten, die im Bauland Bauklasse I befinden. Speziell betroffen sind hier Projekte in der offenen Bauweise. Hier wird das mögliche Bauvolumen durch die neuen Bestimmungen reduziert

Der politische Hintergedanke lautet, dass auf diese Weise überproportionale Bauten entstehen. Diese verändern das bisherige Stadtbild und sollen daher, durch die gesetzlichen Anpassungen, eingeschränkt werden.

Verschärfungen: Was ändert sich konkret?

Was genau bedeutet nun der Begriff „überproportional“ wirklich? Die Politik versucht im Zuge der Novelle eine Definition zu erschaffen, ab wann ein Gebäude aus ihrer Sicht zu groß ausfällt. Damit das gelingt, fließen unterschiedliche Faktoren ein.

Kleinere Flächen

Grundsätzlich erfolgt die Beschränkung der bebauten Fläche in der Bauklasse I. Diese lag bisher bei 470 Quadratmetern, zukünftig sind maximal 350 Quadratmeter zulässig.

Gebäudehöhe und Abstand zu Nachbarn

Eine zentrale Rolle übernehmen die Höhe des Gebäudes und der Abstand zu den Nachbargebäuden. Kurz gesagt: Je höher ein Haus ist, desto größer muss der Abstand zum Nachbarhaus ausfallen. Die neue Faustregel lautet, dass die Hälfte der Gebäudehöhe gleichzeitig den Mindestabstand zum Nachbarhaus darstellt. So entsteht durch die Gesetzesnovelle also eine direkte Relation von Gebäudehöhe und Abstand zum Nachbarhaus.

Ein Mindestabstand von drei Metern bleibt erhalten, was jedoch in Anbetracht er zuvor beschrieben Änderung nur Formsache sein dürfte. Weiters wird auch die zulässige Giebelfläche pro Seite von 50m² auf 25m² reduziert.

Dachgeschoßausbauten

Ebenfalls schwieriger wird der Dachausbau im Bereich von Einfamilienhaus-Siedlungen und kleineren Wohnbauten in der Bauklasse I. Hier wird die Firsthöhe generell auf 4,5 Meter beschränkt. (bisher galt diese Regelung nur, wenn dies im Flächenwidmungsplan extra bestimmt wurde).

Höhere Strafen bei Altbau-Abriss

Eine weitere Änderung, die vor allem Bauträger betrifft, sind die Strafen für den Abriss eines Altbaus. Beim Abbruch von Häusern, die vor 1945 errichtet wurden, muss eine Bestätigung des zuständigen Magistrats vorliegen, dass am Erhalt des Gebäudes kein öffentliches Interesse besteht. Manche Bauträger holten diese Bestätigung nicht ein und rissen das Gebäude einfach ab. Die Strafen für diese Vorgehensweise werden angehoben und können nun bis zu 200.000 Euro betragen.

Fazit: Empfehlung für Ihre Bauvorhaben

Die bevorstehende Gesetzesänderung tritt nach der Kundmachung (Anfang Dezember) in Kraft. Dementsprechend wichtig ist es, dass nun schnell gehandelt wird. Wer bereits konkrete Pläne für ein Bauvorhaben gefasst hat, sollte diese nun rasch einreichen, bevor die Änderungen tatsächlich in Kraft treten.

Wir unterstützen Sie gerne dabei und sorgen dafür, dass Ihr Bauvorhaben noch im Bereich des bislang bestehenden Gesetzesrahmens eingereicht wird. So entgehen Sie den Verschärfungen und können Ihre Planung realisieren, bevor Ihr Bauvorhaben wohlmöglich im Dezember wie geplant schon nichtmehr umsetzbar ist.

Ruben Korab B.A

Energieausweisabteilungleiter des Architekturbüro Korab

Bauliche Veränderungen in Niederösterreich geplant? Vergessen Sie nicht auf den Energieausweis!

von Ruben Korab B.A | Okt 14, 2019 | Bauordnung

Baubewilligung? Wohnbauförderung ? An dem Energieausweis führt kein Weg vorbei!

Der Energieausweis stellt sozusagen den Typenschein für ein Gebäude dar und informiert bis ins Detail über die Energiekennzahlen eines Hauses, die in weiterer Folge Auskunft über den Endenergiebedarf geben.

Die wichtigste Energiekennzahl (EKZ) ist hierbei jene für den Heizwärmebedarf (HWB). Diese Energiekennzahl verrät wie viel Heizwärme ein Gebäude pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche im Jahr bedarf und beschreibt die Menge an Wärme, die im Rahmen der Beheizung einem Gebäude zugeführt werden muss, damit eine Raumtemperatur von 20 °C gewährleistet ist.

Bei dieser Berechnungsmethode werden ebenso Wärmeverluste über die Bauteile und durch die Lüftung, sowie auch die solaren und inneren Wärmegewinne miteinbezogen.

Energieausweis! Aber welche Angaben sind notwendig?

Es ist wichtig, dass die Flächenmaße und Dämmwerte (U-Werte) aller Gebäudeteile der thermischen Hülle wie Außenwände, oberste Decke, Kellerdecke, Fenster und Außentüren genau erfasst werden. Damit es möglich ist den Wärmeverlustes durch die Lüftung zu berechnen, muss man zusätzlich angeben, ob die Raumlüftung über Fenster oder über eine Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung erfolgt. Darüber hinaus sind auch Klimadaten des Standortes und die Himmelsrichtungen nach denen sich Haus und Fenster orientieren essentielle Daten die anzuführen sind.

Jene Energiegewinne , die durch die Sonneneinstrahlung über die Fenster erfolgen und die inneren Wärmegewinne werden von den Wärmeverlusten abgezogen und ergeben nach erfolgter Berechnung den Heizwärmebedarf.

Mit den Werten hinsichtlich der Heizung und Warmwasserbereitung ist es möglich den gesamten Energieverbrauch des Hauses zu berechnen und somit den Endenergiebedarf.

Der Endenergiebedarf umfasst nicht nur den Heizwärmebedarf, sondern zusätzlich ebenso die Verluste für die Wärmeabgabe, Wärmeverteilung, Wärmespeicherung, den Hilfsenergiebedarf und den Haushaltsstrombedarf abzüglich der Endenergieerträge.

Wird ein Energieausweis immer benötigt? In den meisten Fällen ja…

In folgenden Fällen führt kein Weg am Energieausweis vorbei:

• Einreichung um Baubewilligung

• Einreichung um Wohnbauförderung eines Neubaus

• Einreichung um Wohnbauförderung für eine Sanierung

• Verkauf und Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung

Wie lange gilt ein Energieausweis?

Ein Energieausweis ist ab dem Ausstellungsdatum zehn Jahre gültig.

Fazit

Durch die Energiekennzahlen im Energieausweis eines Gebäudes bzw Gebäudeteils, erfährt man die Höhe des Verbrauchs mit dem für die Beheizung und die Warmwassererzeugung gerechnet werden muss. Zusätzlich gibt er Auskunft darüber, wie klimafreundlich der eingesetzte Energieträger ist.

Will man eine Baubewilligung oder eine Wohnbauförderung einreichen, führt wie oben ausgeführt, kein Weg am Energieausweis vorbei – auch beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung muss ein Energieausweis vorgelegt werden.